供应量陡增让增值空间和租金收益不断缩小 目前流行的“返租”形式也暗藏风险
重庆国际会展中心，来自海南的展商努力推销着房源来吸引重庆市民
隆鑫集团50亿奉节造长江三峡国际生态度假区、金阳地产与九龙坡区政府就“中国寨山坪国际温泉旅游文化度假区”达成协议并正式签约、香港梧桐资本集团与巴南区政府签约重庆夏都·未来城项目……重庆的旅游地产，最近又有点火。
在楼市宏观调控下，重庆开发商纷纷将钱投向了旅游地产。不过，业内专家表示，随着目前旅游地产量的供应量陡增，其增值空间和租金收益将受到遏制，而市场上风行的“返租”形式也暗藏风险。
今年供应量50万方
相关资料显示，2012年一季度，全国旅游地产投资总规模达2600多亿元。或许是想规避单一战略的风险，或许是想在细分市场中寻找突破口，旅游地产成为开发商资金投向的焦 点。
事实上，旅游地产俨然成为重庆楼市的热点。目前重庆旅游地产供应量也成递增趋势。
“去年重庆的旅游地产市场供应量是30万方，今年有50万方。”重庆铭腾机构总经理吴小飞表示。
重庆中原地产市场总监孙刚认为，从去年开始，开发商就有了到区县布局的明显趋势，大打“旅游地产牌”是开发商到区县的主要推广营销方式，“最近几年区县市场发展快，受到调控的影响较小。”
售价两年未变
不过，旅游地产的供应量增大，也制约了其增值空间和租金收益的提升。
吴小飞说，目前旅游地产平均每平米售价为5000~6000元，这两年基本上都是保持着这个价位。而租金收益目前能保持在5%就算不错了。随着供应量继续增加，旅游地产的增值空间和租金收益将进一步被遏制。
旅游地产开发难度也是不言而喻的。
吴小飞说，虽然开发商通过旅游地产拿地相对来说比较容易，同时区县土地价格也较主城低，但其开发成本却非常高。旅游资源开发、整理以及后期的管理，对开发商的资金实力和运作能力都是一个严峻考验。
未竣工不能“返租”
记者了解到，目前开发商主要以承诺“返租”的形式吸引购房者。包括“统一经营、原价回购”“提供每年8%的物业补贴”“银行担保年收益9%”“年均租金8.5%”等。
不过，隆中律师事务所律师汪小波表示，建设部《商品房销售管理办法》(以下简称《办法》)第十一条明确规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
“从这一条中可以明确，期房是不能够返租的。”汪小波说，即使在房屋没有竣工时签一个附期限的返租合同，并约定房子竣工以后合同才生效，也是不被允许的，“因为销售行为发生在没有竣工时。”不过，汪小波同时表示，《办法》没有说现房不能返租，那就是允许返租。
“返租”暗藏风险
虽然办法未对现房返租加以限定，但业内人士看来，即便如此，售后返租有很多风险隐患。
隐患1：开发商以开发项目为担保取得银行贷款，同时向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿；另外一种情况是，开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂。
汪小波表示有两种情况，一种是合同属于诈骗合同，开发商逃匿后对业主非常不利，基本没办法自己维权；另一种是合同合法，但开发商资金链断裂“闪人”，这样的购房合同还是受法律保护，不过往往这些房子还都没建好。
重庆树深律师事务所研究室主任张妮认为，市民在购买时应看开发商有无预售许可证，如果有，说明开发商自投资金达到了20%，其次，看土地是出让还是划拨，如果是划拨土地那么在后面的交易就很恼火，还得缴一次出让金。
隐患2：项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付。
张妮表示，如果开发商承诺无法兑现，首先，业主可以找开发商协商，如果协商未果，就可以去找房地产相关主管部门，如果还不行，就只能走诉讼途径。
准备违约资料，包括合同约定，现金往来记录，向法院起诉，申请保权，如果开发商名下还有没卖完的房子，那么法院可以出面拍卖后，将拍得资金按照合同约定给业主；如果开发商名下剩下的房子抵押给银行了，银行拥有一定债权，拍卖后资金是先给银行，再给业主。
本报记者 李强
●随着旅游地产供应量增大，其增值空间和租金收益的提升都不断在受到制约。而且业内人士看来，售后返租对购房者来说，也存在很多风险隐患。
